부동산 경매 유찰 몇 회까지 가능할까?

부동산 경매 용어 중 유찰에 대해 정리해 드린 바 있습니다. 다시 한번 유찰에 대해 간단하게 정리하자면 어떤 물건이 경매 시장에 나왔으나 해당 물건에 아무도 입찰하지 않거나 입찰자는 있으나 보증금 미달, 입찰서류 미비 등의 사유 등으로 입찰이 무효가 되는 경우를 말합니다. 경매에서 1~2번의 유찰을 겪는 경우는 흔한 일입니다.

 

 

 

낙찰 : 1등입니다.

유찰 : 1등이 없는 것입니다.

패찰 : 내가 입찰에 참여했는데 다른 사람이 낙찰을 받고 나는 입찰에서 졌을 때입니다.

 

 

 

부동산 경매 유찰 몇 회까지 가능?

가격저감률 20% 적용할 경우 5억 원에 처음 경매에 나와 유찰되면 다음 2회 차 경매에서는 5억원의 80%인 4억원이 최저경매가가 됩니다. 2회차 경매에서도 유찰될 경우 3회차 경매에서는 4억원의 80%인 3억2천만원이 최저경매가격입니다. (가격저감율 30% 적용하는 법원에서의 최저경매가격은 2회차 경매진행시 5억원의 70%인 3억5천만원, 3회차 경매시 2회차 경매 가격의 70%인 2억 4500만 원입니다.)

 

 

 

이렇게 유찰을 반복하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저 경매 가격은 80%(70%) → 64%(49%) → 51.2%(34.3%) → 40.96%(24.01%) → 32.77%(16.8%) 식으로 저감 됩니다. 보통 권리관계, 특별한 하자가 없는 경우 처음 경매에 나오자마자 낙찰되거나 유찰되더라도 한 두 차례 유찰로 그치겠지만, 그렇지 않은 물건은 최저 경매 가격이 지속적으로 저감 되기 마련입니다. 그렇다면 이 최저 경매 가격의 하한선에 대한 규제 또는 유찰 횟수에 대한 제한은 있을까요? 없을까요?

 

 

14전 15기 눈물의 진주 빌라를 아시나요? 2018년 5월 경남 진주시 망경동의 한 빌라 물건에 경매 개시 결정이 내려졌습니다. 해당 물건은 임차인이 경매를 신청했고 1회 차 입찰의 최저가는 감정가 같은 1억 1천만 원이었으나 무려 14번 연속 유찰되었습니다. 2020년 5월 15번째 입찰에서 낙찰이 됐지만 낙찰가는 감정가의 5%에도 미치지 못하는 520만 원에 그쳤습니다. 낙찰자가 나왔다고 해서 끝이 아니며 잔금 납부까지 되어야 끝인 것입니다.  또한, 광주시 동구 산수동의 한 빌라는 무려 17번이나 유찰된 뒤 낙찰된 사례도 있습니다. 이처럼 유찰 횟수가 많은 경우는 대부분 선순위 임차인이 존재한다는 공통점이 있습니다.

 

 

이런 사례를 보면 경매에 있어서는 몇 회까지 유찰 또는 최초감정가 대비 몇 퍼센트까지 최저 매각 가격을 저감 시킬 지에 대한 하한선 규제나 유찰 횟수에 대한 제한은 없어 보입니다. (압류부동산 공매의 경우에는 최저 매각 가격이 감정가의 50%까지 떨어지면 재감정을 통해 다시 공매에 부쳐지게 됩니다.

 

 

자 그러면 지금까지 살펴보면 부동산 경매에서 유찰은 몇 회까지 가능할까요? 1회? 3회? 10회? 20회? 정답은 경매를 신청한 채권자가 1원이라도 배당을 받을 수 있을 때까지 진행됩니다. 이것을 '잉여 주의 원칙'이라고 합니다.

 

예를 들어 설명해보자면, 감정가 3억 원 하는 아파트가 경매 물건이 있습니다. 해당 아파트에 1순위 근저당권 3억 원, 2순위 근저당권 3억 원이 설정되어 있습니다. 만약 1순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 경매는 10번이고 20번이고 유찰될 수 있습니다. 1천만 원에 낙찰이 되어도 그 근저당권자가 배당을 받을 수 있기 때문입니다. 반면에 2순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 사실상 감정가 3억 원에 낙찰이 되어도 매각이 불허가 내지는 취소됩니다.

 

왜 그럴까요?

 

그 이유는 1순위 근저당권이 3억 원이므로 이 근저당권자가 배당을 다 받고 경매를 신청한 2순위 근저당권 자는 한 푼도 배당을 받지 못하기 때문입니다. 보통 이럴 때 법원은 경매 신청한 채권자에게 경매를 취하하거나 1순위 근저당권 금액을 넘는 금액으로 매수 신고하라고 하지만 실무적으로 그렇게 신고하는 경우는 거의 없습니다. 따라서 결론적으로 해당 경매는 취하됩니다. 즉, 경매를 신청하는 사람 입장에서도 무조건 경매를 신청하면 안 되는 경우가 있는 것입니다. 담보가치가 있고 배당을 받을 수 있을 때 경매 신청하는 겁니다.

 

 

 

잉여 주의란?

잠시 언급했던 '잉여 주의 원칙'에 대해 짚어보도록 할게요. '잉여 주의'란 경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액(=잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 원칙을 말합니다. 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저 경매 가격이 되고, 법원은 최저 경매 가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자에 우선하는 채권액을 변제하고 남은 금액이 없다고 판단될 때 경매를 직권으로 취소하게 됩니다.

 

 

예컨대 최초감정가 5억 원인 경매물건이 3회 유찰되어 최저경매가가 2억 5600만 원까지 떨어졌다고 가정해봅니다. 해당 물건에 갑, 을, 병 세 사람의 근저당이 순차적으로 설정되어 있고, 각각의 채권액이 2억 원, 1억 원, 5천만 원인 경우 병이 경매를 신청하였다고 한다면 최저경매가 2억 5600만 원을 기준으로 경매비용 300만 원(추정), 갑 2억 원 배당되고 나머지 5300만 원 을에게 배당되고 나면 압류채권자인 병에게는 배당할 금액이 없습니다. 이를 ‘무잉여’라 하며 법원은 무잉여를 이유로 직권으로 경매를 취소하게 되는 것입니다.

 

병에게 잉여, 즉 배당이익이 있기 위한 유찰 횟수 내지 최저 경매 가격의 마지노선은 2회 유찰 3억 2천만 원입니다. 그래야 경매비용 300만 원, 갑 2억 원, 을 1억 원을 배당하고도 1700만 원의 잔여액이 있어 이를 압류채권자인 병에게 배당할 수 있으므로 ‘잉여 주의’ 원칙에 부합하기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

만약 위 사례에서 압류채권자가 병이 아니라 을이라 한다면 3회 유찰뿐만 아니라 4회 유찰이 되어도 무잉여 문제는 발생하지 않습니다. 4회 유찰된 후의 5회 차 최저 경매 가격인 2억 480만 원에 판단해도 경매비용 300만 원, 갑 2억 원 배당 후에도 180만 원의 잔여액이 있어 을에게 배당이 되기 때문입니다. 을에게 무잉여의 문제가 발생하는 시점은 5회 유찰되어 최저 경매 가격이 1억 6384만 원으로 떨어진 때입니다.

 

 

동일 사안에서 압류채권자가 갑이라고 한다면 해당 경매물건이 10회 이상 유찰되어 최저 매각 가격이 5368만 원으로 떨어져도 갑에게는 배당받을 금액이 있어 경매는 유효하게 진행됩니다. 권리관계상 그 순위가 1순위인 갑의 입장에서는 사실상 유찰 횟수에 대한 제한이 없다고 보면 됩니다. 역으로 유찰횟수에 대한 제한, 즉 무잉여에 의한 경매의 취소여부에 대한 문제는 압류채권자가 1순위가 아니라 2순위 이하의 채권자일 때 발생된다는 것을 어렵지 않게 이해할 수 있을 것이 입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종합하면 위 사례에서 압류채권자에게 잉여가 있기 위해서는, 즉 경매가 취소되지 않고 속행되기 위한 조건으로서의 적정 유찰 횟수는 갑이 압류채권자인 경우는 거의 무제한, 을이 압류채권자인 경우는 4회, 병이 압류채권자인 경우는 2회입니다. 이들 유찰 횟수가 경매가 속행되기 위한 마지노선인 셈입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

살펴본 바와 같이 부동산 경매에서 유찰 회수는 몇 회까지 가능한지는 압류채권자 순위에 따라 무제한이 될 수 있고, 횟수 마지노선이 발생할 수 있으므로 압류채권자의 순위를 확인하는 과정이 필요합니다.