부동산 경매 명도 주의사항

부동산 경매 후 소유자, 현 점유자, 세입자 등으로 인해 여러 가지 문제가 발생하기도 합니다. 몇 가지 주의사항과 대처 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

명도 진행을 위한 퇴거 또는 이사 관련

부동산 경매 낙찰 후 소유권 이전과 동시에 소유자, 현 점유자, 세입자는 해당 점유를 풀고 해당 부동산에서 퇴거해야 하는 것이 원칙입니다. 하지만 세입자의 경우 갑작스러운 상황으로 배당받기 전까지는 새로운 거처를 구하기 힘든 사정을 이유로 배당기일까지 채우고 보통 퇴거 또는 이사하는 편입니다. 이때 이사비를 요구하는 사례가 종종 있습니다. 낙찰자는 이사비용을 부담해야 할 의무가 있을까요? 부담해야 하는 법적 근거는 없습니다. 

 

명도까지 오랜 시간 소요되고 비용도 들어가다 보니 관례적으로 낙찰자가 이사비를 부담하는 조건으로 빠른 명도 이행 합의 도출을 위해 부담하는 경우가 있습니다. 하지만 지금은 인도명령을 통한 강제집행 기간도 짧고 비용도 저렴한 편으로 굳이 이사비를 부담할 필요가 없지만 세입자가 명도에 적극 협조하는 경우에 배려 차원에서 낙찰자가 이사비를 부담한다면 쌍방 원만한 명도가 이뤄질 것입니다.

 

 

 

명도 지연에 따른 책임

정당한 이유 또는 사유, 권리 없이 현 점유자가 퇴거를 하지 않을 경우 형사와는 별도로 민사책임까지 따릅니다. 강제집행에 따른 비용과 월세 부담, 명도 지연에 따른 별도의 손해배상 책임까지 감수해야 합니다. 예전에는 버티기 들어가고 배째라 하였지만, 이젠 그렇게 비협조적일 경우 모든 비용 청구가 가능하므로 점유자는 손실을 스스로 크게 키우는 상황은 만들지 않도록 합니다.

 

 

 

기물 파손, 훼손, 분실

[민법 제358조 저당권의 효력은 주당 부당산에 부합된 물건과 종물에 미친다.]

[민법 제100조 종물은 주물의 처분에 따른다.]

법 조항에 따라 종물 또는 부합물인 도시가스 배관, 환풍기, 붙박이장, 세면대, 벽면 몰딩, 싱크대, 샷시, 보일러, 욕조, 변기(비데 포함) 등 해당 물건 부동산의 부속물 중 하나라도 파손, 훼손, 분실, 절도, 적출, 이동할 경우 기물 손괴죄, 절도죄 등으로 처벌될 수 있습니다.

 

 

 

각종 공과금 부담

전기, 수도, 도시가스 등 체납 관리비 및 모든 공과금은 '수익자 부담의 원칙'에 따라 실제 사용자가 이사하는 날까지 모든 비용을 부담해야 합니다. 낙찰자는 소유권 이전받은 날 이후 사용분부터 공과금을 납부합니다. 즉, 잔금 납부일 이전에 발생한 미납 공과금은 낙찰자의 부담이 아닙니다. 

 

 

판례 : 대법원 1992.12.24. 선고 92다 16669 판결

대법원 1992.12.24. 선고92다16669 판결 [부당이득금] [공1993.02.15.(938),591] [판시사항] 가. 신수용가가 구수용가의 체납전기요금을 승계하도록 규정한 한국전력공사의 전기공급규정이 일반적 구속력을 갖는 법규로서의 효력이 있는지 여부(소극) 나. 전기사업법 제17조 제1항 소정의 "전기요금 기타 공급조건"의 의미와 구수용가가 체납한 전기료 납부의무의 승계에 관한 사항이 이에 포함되는지 여부(소극) 다. 수도법 제17조에 의하여 건물의 구소유자의 체납수도요금납부의무가 당연히 신소유자에게 승계되는지 여부(소극) [판결요지] 가. 한국전력공사의 전기공급규정에 신수용가가 구수용가의 체납전기요금을 승계하도록 규정되어 있다 하더라도 이는 공사 내부의 업무처리지침을 정한 데 불과할 뿐 국민에 대하여 일반 구속력을 갖는 법규로서의 효력은 없고, 수용가가 위 규정에 동의하여 계약의 내용으로 된 경우에만 효력이 생긴다. 나. 전기사업법 제17조 제1항 소정의 "전기요금 기타 공급조건"이라 함은 전기를 공급받고자 하는 자 또는 전기를 사용하는 자가 일반전기사업자로부터 장래 전기를 공급받기 위한 전기공급계약의 내용으로 되는 사항, 즉 일반전기사업자가 수용가에게 전기를 공급하는 방법, 이와 관련하여 수용가가 수인하거나 부담하하여야 할 요금 기타 사항을 말한다 할 것이고, 구수용가가 체납한 전기료납부의무의 승계에 관한 사항은 구수용가의 한국전력공사에 대한 채무를 신수용가가 인수하느냐 하는 문제로서 신수용가가 장래 위 공사로부터 전기를 공급받는데 관한 사항은 아니며, 따라서 이러한 사항은 위 "전기요금기타 공급조건"에 포함되지 아니한다. 다. 수도법 제17조의 규정에 의하여 제정된 시의 수도급수조례에 급수장치에 관한 권리의무는 당해 급수장치가 설치된 건물 또는 토지의 처분에 부수하며, 급수장치에 관한 소유 또는 관리권을 취득한 자는 이 조례에 의하여 그 취득 전에 발생한 의무에 대하여도 이를 승계한다고 규정되어 있어도 위 규정은 급수장치에 관한 권리의무의 승계에 관한 것으로서 건물의 구소유자의 체납수도요금납부의무가 건물에 대한 소유권을 취득하였다는 것만으로 신소유자에게 승계된다고 할 수 없다.

 

 

이외에 체납관리비가 있습니다. 이 또한 낙찰자가 전부 인수하는 건 아니며, 체납관리비의 부담 주체는 아래와 같습니다.

 

전유 부분 : 전 소유자 또는 점유자
               전기료, 수도료, 하수도료, 세대 난방료, 급 탕료, TV수신료
공용 부분 : 전 소유자 및 낙찰자
               청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기 유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일반관리비

 

체납관리비 중 공용 부분에 관하여 발생한 금액만 낙찰자가 인수한다는 것은 대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677에서도 판결된 바 있습니다. 물론 공용부분에 대하여도 전 소유자의 책임이 면제되는 것은 아니며 낙찰자와 공동으로 책임을 지는 부분인데 실무적으로는 경매에 있어 전 소유자는 지불능력이 상실된 경우가 대부분이기 때문에 공용부분에 한해 보통 낙찰자가 납부하는 경우가 많습니다.

 

체납관리비의 연체료도 적지 않은 경우가 있습니다. 하지만 낙찰자도 이를 연체하고 싶어서 연체한 것은 아니므로 이를 낙찰자에게 부담시키는 것은 과하다고 판단되는 바 대법원은 공용부분 관리비에 대한 연체료는 낙찰자가 승계하지 않는다고 보고 있습니다. (대법원 2006.6.29 선고 2004다 3598)

 

또한, 장기간 체납된 공용 부분 관리비에 대해서도 전부 부담할 필요는 없으며 그중 3년이 경과된 관리비에 대해서 낙찰자는 해당 비용에 대하여 부담하지 않을 수 있습니다.

 

 

부동산 경매 낙찰 시 매도를 진행하면서 낙찰자가 인수할 때 주의사항에 대해 알아봤습니다. 대부분 공과금은 전부 낙찰자가 부담해야 한다고 생각하는 경우가 많습니다. 저 또한 그런 줄 알았습니다. 하지만 조금만 더 알아보고 공부한다면 부담하지 않아도 되는 비용이 있을 수 있으니 조금이라도 부담을 덜 수 있을 것으로 예상합니다.