상가임대차보호법 적용범위와 환산보증금

코로나19의 장기전으로 자영업자들은 직접적인 타격을 받게 되었습니다. 수입은 줄었지만 건물의 주인은 세를 낮추지 않기 때문에 세입자는 꼬박꼬박 날짜에 맞춰 세를 지불해야 하는 어려운 상황의 연속입니다. 또한, 3개월 이상 미납인 경우 원하지 않으면 재계약은 불가능하다고 명시하고 있습니다. 이러한 특수한 상황으로 힘든 시기를 보내고 있는 자영업자들은 결국 내몰릴 수밖에 없는 상황 때문에 그들을 보호하기 위해 추가 예외사항을 개정하게 되었습니다.

 

 

자영업자들의 고통을 덜어주고자 2020년 9월 29일부터 생존에 위협을 받고 있는 소상공인을 구제하기 위해 임시특례가 마련되었습니다. 월세 납부를 일정 기간 유예시켜주고 세입자가 임대료를 내지 못한다고 하더라도 추후 계약 연장에 영향을 받지 않도록 권리 보호와 임대료 감액에 대한 법적 근거가 마련되었습니다.

 

 

하지만 '임시특례'는 곧 '임시적'으로 시행되는 것이 때문에 해당 특례가 끝나더라도 권리를 보호받을 수 있도록 관련 법을 정확하게 파악하고 있는 것이 중요한 부분입니다. 임대료를 줄이고 임차인을 보호하기 위함이지만 엄연히 특례임을 잊지 않으셔야 합니다. 따라서 손해보지 않으려면 사전에 이러한 임시 법률을 체크해두셔야 합니다. 

 

 

상가임대차법을 적용하여 대상을 정하는 환산보증금, 임차인의 영업권을 10년 동안 보장하도록 한 계약갱신요구권, 건물주가 과도하게 월세를 증액할 수 없도록 정해둔 임대료 인상율 제한선, 세입자가 영업을 종료하며 지급받게 되는 상가임대차 보호법 권리금 회수 보호까지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

환산보증금과 계산방법

가장 먼저 본인이 임대한 건물의 보증금과 월세, 건물이 위치한 지역별 환산보증금과 비교하여 초과하지 않아야 이 법의 모든 조항 적용이 가능합니다.  적용 여부를 판단하기 위해서는 상가임대차보호법 환산보증금을 계산할 수 있어야 합니다. 환산보증금이 지역별 환산보증금보다 초과할 경우 이 법 적용을 받지 못하므로 사전에 확인이 필요한 것입니다.

 

---

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

---

 

 

지역별 환산보증금 기준

 

 

예를 들어, 보증금 1억에 월세 280만원씩 지불하고 있다면 1억 + (280만 원 × 100) = 3억 8천만 원이 환산보증금입니다. 세종시에서 영업을 하고 있다면 기준 환산보증금 5억 4천만 원 이하이므로 상가임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 하지만 그 밖의 기타 지역에서 영업을 하고 있다면 기준 환산보증금 3억 7천만 원 이상으로 상가임대차 보호법을 적용받을 수 없으니 주의해야 합니다.

 

 

대표적으로 묵시적 갱신과 월세 인상을 들 수 있으며, 이러한 경우 상가임대차보호법 제10조의 2 또는 민법의 적용을 받고 있습니다. 환산보증금 초과 유무와 관계없이 모든 임차인은 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호와 대항력을 보호받을 수 있습니다.

 

 

 

 

계약갱신요구권 10년

임차인은 임대차 계약 만료 6개월~1개월 전 사이 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 갱신을 요청했을 때 정당한 사유가 없다면 건물주는 이를 거절할 수 없습니다. 재계약을 요청하는 경우 분쟁의 소지를 방지하기 위해 문자메시지 또는 내용증명, 통화 녹음 등과 같은 확실한 증거를 통해 확실하게 뜻을 밝히고 전달할 것을 권장합니다. 이 시기에 임차인이 아무런 뜻을 밝히지 않고 임대인 역시 갱신을 거부하거나 임대차 조건을 변경하겠다는 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신 계약으로 보고 자동적으로 1년 연장된 것으로 간주합니다. 이때 임대차 조건은 전 계약과 동일하게 유지됩니다.

 

 

임차인의 생계 보호를 위해 임차인은 재계약을 요청할 수 있는 권리를 최초 계약의 시작 시점부터 최대 10년간 보장받게 되는데, 모든 임차인들이 동일하게 법의 적용을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 2018년 10월 16일 해당 조항이 개정되었기 때문에 이 시점 이후 최초로 체결된 계약이거나 갱신된 계약에 한해서만 적용되어 계약갱신요구권을 10년간 행사할 수 있습니다. 만약 이 기간 안에 이루어진 것이 아니라면 세입자는 이전의 상가임대차보호법에 따라 갱신을 총 5년간 적용받을 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 제10조 (계약갱신요구)

임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 1. 임차인이 3개월 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 어느 하나에 해당 사유로 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유 회복이 필요한 경우     - 임대차계약 체결 당시 공사시기, 소요기간 등 포함 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지 후 계획을 따르는 경우     - 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우     - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

 

임대료 인상율 제한선

상가임대차 보호법 제11조에서는 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 차임과 보증금의 인상률 범위 안에서 감액 또는 증액을 청구할 수 있도록 차임 증감 청구권에 대해 규정하고 있습니다. 환산보증금 범위 내 건물주가 차임을 증액하려고 한다면 증액은 최대 5% 이내의 범위에서 인상할 수 있습니다. 임대료 인상 후 1년 이내에는 추가 인상을 할 수 없습니다. 아무리 법적 제한선을 지켜 인상하려 해도 세입자의 동의를 받지 않았다면 건물주는 증액을 단행할 수 없습니다. 또한, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 범위 내에서만 월세 인상에 대해 보호받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

상가임대차 보호법 권리금 회수 보호

임차인은 임대차 계약 기간 만기 6개월 전부터 종료 시점까지 새롭게 인수할 신규 임차인을 구한 후 임대인에게 주선한 신규 임차인과 새 임대차 계약이 체결되는 과정을 통해 영업적 가치를 회수할 수 있습니다. 이를 법으로 보호받아 계약갱신요구권이 없는 5년, 10년 이상 장기간 임대를 이어온 임차인 역시 기간과 상관없이 권리금 회수를 보장받습니다. 

 

임대인이 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약을 거부하는 등 방해 행위로 세입자가 유·무형의 영업상 가치를 회수받지 못하게 되어 경제적 손해를 보게 된다면 건물주에게 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

상가임대차보호법 제10조의 4 (권리금회수기회 보호)

임대인의 방해 행위 1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금    그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖의 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

 

 

 

상가임대차보호법 적용범위와 환산보증금, 환산보증금 기준과 계산방법 등 알아보았습니다. 코로나 19로 경제활동이 위축되고 자영업자들은 수입에 직격탄을 맞으면서 임대인, 임차인 양측 간에 분쟁까지 발생되고 있습니다. 모두 어렵겠지만 양측이 서로 배려할 수 있다면 하는 바람입니다.