부동산 거래 용어 임대인 임차인 뜻과 의무 알아보기

부동산 경매를 시작해보기로 했는데 경매 용어도 낯설고 평소 익숙하게 듣던 용어들도 헛갈리기 마련입니다. 그중 가장 많이 헛갈리는 기초 부동산 용어인 '임대인'과 '임차인'의 뜻과 의무에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

임대인과 임차인 뜻

 

임대인 (賃貸人) 뜻

임대인 한자 풀이

 

 

법률용어는 대부분 한자로 이뤄져 있다 보니 조금 어렵게 느껴지실 수 있지만 그 한자를 풀어보면 품삯을 받고 빌려주는 사람이라는 뜻을 가지고 있습니다. 쉽게 말해 '집주인'입니다. 집주인은 돈을 받고 자신이 소유하고 있는 부동산을 다른 사람에게 빌려줍니다. 누구에게? 임차인에게.

 

 

임차인 (賃借人) 뜻

임차인 한자 풀이

 

임대인이 품삯을 받고 빌려주는 상대는 임차인입니다. 임차인 역시 한자를 풀어보면 품삯을 주고 빌리는 사람을 뜻합니다. 쉽게 말해 '세입자'입니다. 세입자는 집주인=임대인에게 임대료를 지불하고 임대인의 부동산 공간을 계약기간 동안 사용하는 사람입니다.

 

 

 

 

임대인의 의무

임대인은 [민법 제618조]에 의해 임차인(세입자)이 해당 부동산을 사용하여 수익활동을 할 수 있도록 해야 할 목적물 인도 의무가 있습니다. 또한, 임대인(집주인)은 임차인에게 부동산을 제공해야 하며 임대 기간 중 임차인이 사용하고 수익을 낼 수 있는 상태를 유지해야 하는 수선 의무가 있습니다. 임대인이 수리를 거부하거나 수리해 주지 않으면 법으로 임차인은 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.

 

임대인은 제3자가 해당 공간을 계속 사용함으로 인해 임차인을 방해하고 있다면 임대인이 그 방해를 제고해야 하는 방해 제거 의무와 임대차 계약이 만료될 시 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 임대차 보증금의 상환의무를 따라야 합니다.

 

 

 

 

임차인의 의무

[민법 제618조]에 의해 임차인은 임대차 계약으로 임차 부동산을 사용하여 수익을 낼 수 있는 권한을 취득하게 됩니다. 사용하여 수익을 낸 대가로 임차인은 임대인에게 차임 지급 의무가 따릅니다. 계약이나 정해진 용법에 따라 사용해야 하며 반환 시기까지 안전하게 유지해야할 의무가 있습니다. 또한, 임차인은 임대 기간이 만료되면 해당 부동산을 임대인에게 반환해야 할 목적물 반환 의무를 이행해야 합니다.

 

 

 

 

수선의 의무는 임대인만? No. No.

목적 부동산을 사용 수익 하다 보면 피치 못할 파손이나 누수 같은 장애가 발생될 수 있습니다. 그럴 경우 임대인과 임차인 중 누가 수선의무를 부담하게 될까요? 원인에 따라 비용 부담의 주체가 달라질 수 있습니다. 유지, 수선 의무에 대해서는 상가임대차 보호법, 주택임대차 보호법에 규정되어 있지 않고 민법의 내용을 따르기 때문입니다.

 

 

[민법 제623조]에서는 임대인은 계약서에 약정한 기간동안 해당 목적물에 대해서 임차인이 사용하고, 수익 할 수 있는 상태를 유지해야 하는 의무가 있습니다. 임차인이 임대료를 내면서 선량한 관리자의 의무로 사용해야 하는 것의 반대급부라고 할 수 있습니다.

 

 

그런데, 임차인이 정해진 목적대로 사용, 수익하는 것을 방해하는 내용이 있다면 임대인은 수선 의무를 부담합니다. 여기서 문제는 방해하는 정도의 차이가 있습니다. 즉, 계약 시 해당 목적물을 어떻게 사용하고자 하는지, 파손의 정도와 규모, 그로 인해 수익을 내는데 문제가 발생했는지 여부, 수선을 할 수 있는지, 수선을 할 경우 비용, 임대료의 금액 등 많은 요소들을 보고 판단하게 됩니다.

 

 

 

벽 또는 바닥에 금이 간 상태라면 누수로 인한 분쟁이 발생될 수 있습니다. 그로 인해 임차인은 사용, 수익하는데 지장을 초래했다면 임대인에게 수리 요청을 할 수 있으며, 임대인이 거부할 경우 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 이때 거부하거나 수리를 미루기보다는 임대료를 조정해주거나, 추후 또 다른 세를 놓아야 하므로 특별한 이유가 없다면 수리하는 방향이 좋습니다.

 

 

임대인이 수선비용을 부담하는 경우는 노후된 배관, 보일러를 고치거나 교체, 수도관의 배관에서 누수 발생, 천장에서 비 샘, 벽 균열 발생, 전기시설 등 노후로 인해 교체해야 하는 경우 등입니다. 그리고 계약 당시 하자 여부를 전혀 모르는 상태에서 입주한 경우에는 하급심 판례가 있는데, 임차인에게 목적물을 인도했을 당시에는 존재했지만 임대인이 임차인에게 고지하지 않았다면 임대인이 수선을 해야 한다고 보고 있습니다.

 

 

그렇다면 임차인이 부담해야 하는 수선비용 범위는 어느 정도 일까요? 임차인이 큰 비용을 들이지 않고 고칠 수 있는 정도의 사소한 정도입니다. 통상적으로 형광등, 수도꼭지, 샤워기, 출입문 잠금장치 교체, 도배 등이 포함됩니다.

 

 

임대인과 임차인의 뜻과 각자의 의무 이행을 통해 원활한 부동산 계약이 될 수 있도록 노력이 필요합니다.

 

 

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