부동산 경매, 공매 차이점 어떻게 다를까요?

미래를 위해 투자의 방향을 부동산으로 잡고 큰 관심 가지고 있다면 실제 우리들이 거주지 마련을 위해 부동산에 대한 기본적인 지식들을 가지고 있어야 합니다. 정말 열 번을 말해도 열 번 강조할 수밖에 없을 정도로 중요한 부분입니다. 투자목적이라면 더욱더 중요합니다. 부동산 경매는 많이 들어보셔서 익숙하실 텐데 공매는 생소하지만 비슷해보이는 부동산 경매, 공매 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

경매와 공매의 장,단점

경매는 민사집행법을 근거로 하여 일반 사적인 채무관계를 해결하고자 하는 것이며, 공매는 국세 징수법을 근거로 하여 공적인 관계 채무관계를 해결하고자 하는 것으로 부동산 또는 동산의 매각을 통해 서로의 관계를 풀고자 하는 것입니다.

 

 

경매의 경우 채무자가 채권자에게 금전을 빌린 뒤 정해진 기간 내에 빌려 간 금액을 상환하지 못했을 경우 채권자가 법원에 제출하여 고가액에 팔 수 있는 권리를 의뢰하고 채무자가 소유했던 물건에 대해 다른 사람에게 팔고 채권을 회수하는 것을 의미합니다. 시장가보다 저렴한 금액으로 물건을 보유하게 될 수 장점을 들 수 있겠지만 권리분석이라는 다소 복잡한 과정을 거쳐야 하며 이를 해결하기 위한 방안들을 모색해야 하는 단점이 있을 수 있습니다.

 

공매는 국제 징수법에 의한 압류재산을 환가, 형사소송법에 따라 압수수 물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하며 국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매를 말합니다. 국가적인 측면에서 바라본다고 생각하면 조금 이해가 쉬워질 수 있습니다. 세금을 체납하여 의무를 다하지 못하고 체납을 거부하는 경우에 국가에서 설정해 놓은 추징금 대신 재산을 압류하고 입찰을 진행하여 매물의 거래를 의미합니다.

 

대한민국 사람이라면 당연히 지불해야 하는 세금을 해결하지 못하여 발생된 문제이므로 압류 자산에 대해서 투명하게 공개해야 하는 측면 덕분에 관련된 정보를 쉽게 얻을 수 있고 인터넷으로 진행하다 보니, 입찰을 위해 먼지역 법원으로 이동할 필요가 없기 때문에 직장인도 손쉽게 참여가 가능한 장점이 있습니다. 반면, 국가와 관련된 문제로 인한 물건이므로 대상 공 품이 압류 물품과 국가의 소유 재산 등에 해당되어 선택의 폭이 좁고 제한적인 거래가 이뤄질 가능성이 높다는 단점이 있습니다.

 

 

 

공매, 경매와 다른 차이점

 

경매와 공매는 경쟁적인 입찰방식이라는 점에서는 공통점이 있습니다. 경쟁 입찰을 통해 높은 입찰가를 적어내는 사람이 낙찰받는 원리입니다. 하지만 진행하는 방법과 진행별 절차, 인도 과정이 다르기 때문에 투자자의 입장에서는 명확히 알아야 손해를 최소화할 수 있습니다.

 

 

경매와 공매가 다른 차이점으로 주관이 다릅니다. 공매는 한국 자산관리공사(캠코)를 통해서 진행되며, 경매와 달리 인터넷으로 24시간 동안 입찰이 가능하고 소유 이전을 받을 때도 잔금을 모두 지불하지 않아도 됩니다. 미리 소유권 이전받고 잔금을 지불해도 되기 때문에 자금 운용면에서는 조금 더 유리한 점이 있습니다.

 

별도의 공매포털시스템 온비드를 운영하고 있으며 국유재산, 압류재산, 수탁재산이나 국가 또는 지자체, 공공기관 등의 공공자산 등을 공개경쟁 입찰방식을 통해 진행하고 있습니다. 인터넷으로 진행되고 지역 이동 없이 손쉽게 참여가 가능함에도 불구하고 경매에 있는 인도명령제도가 없기 때문에 별도의 인도소송을 통해 진행해야 합니다. 

 

 

 

경매의 현황조사, 매각물건명세서 등 제공하는 권리정보나 임차인 정보가 적다 보니 경매에 비해 많은 물건이 없습니다. 그러다 보니 공매는 경매에 비해 입찰자가 적어 낮은 가격대의 금액으로도 부동산을 취득할 수 있는 장점은 있습니다. 또한, 경매는 적합한 입찰자가 결정되지 않으면 해당 매출에 대해서 약 1개월 정도의 기간이 지난 후 재입찰이 가능하지만 공매는 1주일 단위로 빠르게 회전되고 있어 매각 절차가 신속하게 이뤄집니다.

 

 

 

경매나 공매받은 물건이라고 하더라도 무조건 이익을 보는 것은 아닙니다. 미래가치나 현재 자금 계획,  투자 가능 금액 등 계획이 수립되어 있지 않으면 자칫 손해를 볼 수 있으니 주의가 필요합니다. 오래된 상가 또는 낙후된 빌라 등의 경우 주변 시세보다 낮게 구입할 수 있으나 리모델링 비용까지 감안하여 차익이 남는지 여부에 대해 심도 있게 가치 평가가 되어야 합니다. 기본적인 절차나 방법을 숙지했다고 하더라도 처음부터 낙찰받기보다는 연습 삼아 조금씩 시도해 보시는 것도 좋은 경험과 공부가 될 수 있습니다. 철저한 준비가 큰 수익을 가져온다는 것을 명심하시기 바랍니다.