초보 부동산 경매 주의 사항

부동산 경매에 관심을 가지고 지금 막 시작하고자 하는 모든 경린이들과 함께 배우며 내공을 쌓기 위해 정리해보기 위해 초보 부동산 경매 주의 사항에 대해 알려드립니다. 부동산 경매 쉽게 시작할 수 있지만 쉽게 접근하여 투자 하기에는 금액적으로 적은 금액은 절대 아닙니다.

 

 

완벽한 투자계획대로 분쟁없이 명도가 바로 이뤄지고, 다음 입주자도 맞춰져서 이자부담없이 바로 수익실현이 되었다면 처음 입찰 당시 납부할 수 있는 입찰 보증금 10% 정도의 여력만 있으면 됩니다. 그래도 최소 몇백만 원입니다. 누군가에게는 그 몇백만 원 적다면 적을 수도 있고, 크다면 큰 금액일 수 있습니다.

 

하지만 투자계획이 계획대로 실행된다면 더할 나위 없겠지만 그 투자계획도 뭘 알아야 세울 수 있겠죠? 그러기 위해서는 초보 부동산 경매를 위한 공부와 시간, 자금 등을 준비해야 합니다. 아무 준비없이 뛰어들어 어쩌다 1~2번은 행운의 여신 도움으로 수익을 실현하는 사례도 있겠지만 오래갈 수 없습니다. 언젠가는 부족한 준비로 인해 자신의 발목을 스스로 잡게 될 것입니다.

 

 

 

 

초보 경매자의 주의 사항

1. 성공적인 경매 투자와 최대의 효과를 얻기 위해서는 '최소 투자' 보다는 '최대 투자'에 충실한 것이 좋습니다. 부동산 경매로 최고의 투자수익을 얻기 위해서는 반드시 공부, 시간, 자금 등 여러 투자수단을 최대한 집중 해야 합니다.

 

2. 감정평가서는 집행 법원 해당 경매계를 찾아가면 일반인도 쉽게 열람 가능합니다.

 

3. 부동산 경매 투자 자세는 느긋한 마음으로 '되면 좋고, 안되면 말고~' 마음으로 접근해야 입찰 경쟁에 속지 않습니다. '이거 아니면 안돼!'라는 투자 자세는 사람을 조급하게 만들어 작은 흔들림에도 휩쓸리게 됩니다. 1년에 1건 복리수익률 정도로만 투자한다는 마음으로 입찰 경쟁에 임하는 자세가 필요합니다.

 

4. 돈을 번후 투자하겠다는 생각보다는 돈을 벌기 위해 먼저 내공을 쌓는다는 자세로 접근하는 것이 필요합니다.

 

5. 치열한 입찰 경쟁도 없고, 낙찰가도 없는 신건물건에도 관심을 가져보도록 합니다.

 

6. 최저경매가 보다 높게 낙찰되더라도 경매 신청자에게 돌아오는 배당금이 없을 경우엔 법원에서 경매를 취소시키도록 한 조항이 있습니다. 최저경매가가 낮다고 무조건 좋은 것은 아니므로 함정에 빠지지 않도록 주의합니다.

 

7. 채권신고서만을 통해 확인하기 보다 실제 근저당권자인 은행 등에 연락하여 잔존채무를 확인하는 습관을 들입니다.

 

8. 말소기준권리인 최초 근저당의 금액이 적은 경우 대위변제의 가능성이 높습니다. 대위변제는 채무자가 변제해야 할 채무액을 채무자가 아닌 자가 대신 변제하는 것을 말합니다.

 

 

 

 

명도 받기 쉬운 부동산을 고르는 요령

1. 채무자나 소유자 본인이 직접 살고 있는 경우

 

2. 세입자의 대항력과 확정일자가 말소기준 권리인 근저당보다 앞서고 경매절차에서 배당을 신청한 경우

 

3. 세입자의 대항력과 확정일자가 말소기준권리인 근저당보다 앞서지만 경매절차에서 배당신청을 하지 않은 경우

 

4. 세입자의 대항력을 갖춘 날짜가 말소기준권리인 근저당권 설정 일자보다 늦더라도 예상 낙찰대금으로 계산해본 결과 세입자가 자신의 보증금을 전액 배당받을 수 있는 경우

 

 

 

초보 경매자의 주의 사항에서 제일 중요한 것은 섣부른 투자보다 관망하는 자세로 느긋하게 시간을 들이고, 공부를 하면서 성공한 경매 투자와 실패한 경매 투자를 답습하면서 본인의 것으로 만들어가는 과정이 필요합니다.