부동산 경매 빨리 시작하는 방법 (초간단 권리분석)

부동산 경매를 알게 되고 재테크에 관심이 생겨 방향을 잡았다면 그 이유가 있을 것입니다. 그 많은 이유 중 대부분 이유는 시세보다 저렴한 금액으로 마련할 수 있기 때문입니다. 하지만 시세보다 비교적 저렴하기 때문에 입찰 경쟁이 심한 것도 당연합니다. 아무리 좋은 부동산을 비싸게 구입하게 되면 실익이 낮아 좋은 부동산은 싸게 사는 것이 관건입니다. 또한, 언제든지 필요에 의해 매도할 수 있도록 출구전략도 여러 방향으로 고려해야 합니다.

 

 

쉬운 경매를 통해 경험치를 쌓고 수익률도 내봐야 합니다. 하지만 대부분 처음 경매를 시작하게 되면 책과 강의를 통해 공부만 하다가 여러 이유로 경매 입찰은커녕 법원 입찰장에 한 번 가보지 않는 분들이 많습니다. 쉽게 시작할 수 있다 해서 시작은 했는데 막상 예상보다 어렵다는 생각이 들면서 시도조차 못해보고 포기하게 됩니다.

 

 

경매가 어렵다고 느끼는 부분은 아마도 '권리 분석' 일 것으로 예상합니다. 혹시 낙찰받은 물건이 잘못된 권리 분석으로 현 세입자의 보증금을 떠 안거나 복잡한 권리에 얽혀 스트레스만 받고 수익은 커녕 멘털만 털리는 것은 아닌 지하는 두려움이 앞서기 때문일 것입니다. 그런데 그 사실 아시나요? 경매에 나오는 부동산의 90% 이상이 세입자의 보증금을 떠안지 않는 안전한 물건입니다. 그 90% 이상의 경매 물건이 대단히 복잡하고 어려운 권리 분석을 필요로 하지 않는 물건이라는 것입니다. 초보자라면 이런 물건들을 골라 입찰하면 됩니다.

 

 

유치권, 법정지상권, 지분 등 법적으로 복잡하게 얽힌 특수물건들은 상대적으로 많은 사람들이 입찰하지 않는 특수성때문에 저렴하게 부동산을 구입할 수 있고 큰 수익률을 기대할 수 있는 건 사실입니다. 그럼에도 불구하고 쉬운 경매를 하라고 하는 이유는 수익 창출할 수 있는 기간이 장기전으로 돌입할 수 있고 종잣돈이 묶이기 때문입니다. 장기투자할 수 있을 정도의 여윳돈이 있다면 모를까 애초부터 시작은 하지 않는 것이 정신건강에 좋습니다.

 

 

초보 투자자분들은 주거용 부동산, 소형 아파트 위주로 입찰하는 것을 추천드립니다. 시세보다 저렴하게 입찰하고, 보유하고 있는 동안 보유한 아파트 시세가 얼마인지 쉽게 알 수 있고, 시세보다 저렴하게 시장에 내놓으면 금방 현금화가 가능하기 때문에 팔기 용이한 투자를 통해 현금화가 가능한 투자를 해야 합니다.

 

 

 

 

 

권리분석이란?

법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 확인하는 절차입니다. 낙찰금액 외에 더 물어낼 금액이 있는지 없는지 미리 확인해보는 절차라고 생각하시면 됩니다. 기준이 되는 권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 이후 권리는 말소됩니다. 이때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 합니다. 낙찰 이후에도 소멸되지 않는 권리는 낙찰자에게 인수됩니다. 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

 

• 최고 선순위의 담보물권보다 우선인 용익물권(지상권, 전세권, 지역권), 환매권, 임차권, 가처분, 가등기, 가압류
• 경매개시결정등기일보다 앞선 전세권, 지역권, 지상권, 임차권, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인, 가등기, 가처분등기, 환매등기

 

 

 

초보 투자자분들은 권리분석을 할 필요 없는 물건에 입찰하는 것을 목표로 해야 합니다. 경매에 나오는 3가지 경우입니다. 아래 3가지 중 권리분석이 필요한 부동산은 임차인이 이전에 전입한 세입자입니다. 나머지는 권리분석이 필요 없습니다. 2번은 대항력이 있기 때문에 보증금을 받아야 하는 세입자로 권리분석의 절차가 필요합니다.

 

결국 초보투자자분들은 1번 또는 3번의 케이스로 집주인=소유자가 살고 있는 경우 거나, 대항력이 없어 보증금을 받지 못하는 세입자의 물건만 찾아서 입찰하면 됩니다. 

 

 

결론

안전하게 권리분석 진행 절차는 낙찰을 받기 위해 꼭 필요한 과정입니다. 하지만 많은 분들이 권리분석을 어려워합니다. 경매를 알려주는 학원이나 강사들은 특수물건까지 설명하다 보니 교육생 입장에서는 복잡하고 어렵게 느껴지기 마련입니다.  경매에 나온 물건 90%가 소유자 또는 대항력 없는 세입자인 경우가 대부분으로 권리분석이 필요 없는 물건들입니다. 일반 매매와 다를 바가 없을 정도입니다. 경매 초보 투자자분들은 특수물건에 가질 관심과 시간낭비, 돈 낭비는 그만하시고 권리분석이 쉬운 물건에 초점을 맞출 필요가 있습니다. 

 

 

투자는 쉽게, 신나게, 재미있게 해야 합니다. 그래야 포기하지 않고 길게 갈 수 있습니다. 명심합니다.