부동산 경매 절차 요약

 

부동산 경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 대부분의 경매시장의 물건은 임의경매입니다. 각각 경매 신청 방법과 매각 대상인 부동산의 압류 여부 차이만 있고 그 외 절차는 동일합니다. 먼저 임의경매와 강제경매의 차이점에 대해 알아보겠습니다.

 

임의경매
부동산에 설정된 물권으로 채무관계 입증이 가능한 담보권 행사

담보권에 의해 경매가 진행되는 것을 말합니다. 담보권은 등기사항 증명서 '을구'에 설정된 권리를 말합니다. 대표적으로 근저당권, 전세권 등이 있습니다. 쉽게 근저당권자가 근저당권에 기인하여 경매를 하는 것(근저당권을 실행하는 것).

 

강제경매
채무관계를 입증하는 소송 후 판결문을 첨부한 강제 매각 절차

채무관계를 입증할 증거(권리설정 등)가 없어 소송 제기 및 승소 판결을 얻은 후 판결문 가지고 법원에 경매신청을 하면 법원은 채권자의 경매신청에 따라 경매개시 결정을 내리게 되고 동시에 해당 부동산을 압류한 다음 경매 절차에 따라 부동산을 강제로 매각하는 것을 말합니다. 쉽게 가압류권자 등이 소송 걸어 승소 판결을 받아, 그 승소 판결문을 가지고 경매를 하는 것.

 

 

 

부동산 경매 절차 요약

 

부동산 경매 절차

1. 채권자의 경매 신청

2. 법원의 경매개시 결정과 매각준비 

3. 법원의 매각기일 공고

4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정

5. 입찰자의 입찰 참여

6. 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청 보증 반환

7. 법원의 매각 허가 결정

8. 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

9. 채권자에 대한 배당 실시

 

 

 

채권자의 경매 신청 과정

1. 관할 지방법원

부동산 경매는 해당 부동산이 위치해 있는 곳의 관할 지방법원에 신청합니다. 대법원 홈페이지 <www.scourt.go.kr> 정보광장란의 전국 법원·등기소 위치정보에서 관할 법원 정보를 확인할 수 있습니다.

 

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2. 임의경매의 신청

임의경매를 신청할 경우 관할 법원에 아래의 서류를 제출해야 합니다.

​- 부동산 임의경매 신청서

- 담보권 존재를 증명할 수 있는 서류

- 담보권을 승계한 경우 그 증명서류

- 부동산 등기사항 증명서 1통

- 부동산 목록 10통

- 등록세, 지방교육세 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통

- 송달료 및 집행비용

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3. 강제경매의 신청

강제경매를 신청할 경우 관할 법원에 아래의 서류를 제출해야 합니다.

​- 부동산 강제경매 신청서

- 집행력 있는 판결정본

- 집행권원의 송달 증명원

- 부동산 등기사항 증명서 1통

- 부동산 목록 10통

- 등록세, 지방교육세 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통

​- 송달료 및 집행비용

 

 

 

법원의 경매개시 결정 및 매각 준비

​1. 경매개시 결정

법원은 경매 신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토하고 경매개시 여부를 결정하게 됩니다. 경매개시 결정을 하는 경우 등기관에게 경매개시 결정의 등기를 촉탁합니다. 강제경매의 경우 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명합니다. 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계획할 수 있지만, 다른 사람에게 양도 또는 처분은 할 수 없습니다.

 

 

2. 매각 준비

경매개시 결정이 되면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 하며 채권자와 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구할 것을 공고한 뒤 배당요구의 신청을 받습니다. 경매 부동산의 현금화를 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금에 관해 조사하도록 명하고, 부동산을 감정인의 평가를 거쳐 그 평가액을 참고하여 최저 매각 가격을 결정하게 됩니다. 이때 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서는 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 합니다.

 

 

 

법원의 매각기일 공고

1. 매각 방법의 지정

해당 부동산에 대해 법원은 기일입찰 방식 또는 기간입찰 방식으로 매각할 것인지를 결정합니다.

 

기일입찰 : 매각일에 입찰자가 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하여 진행되는 입찰 방식

기간입찰 : 정해진 입찰기간 내에 입찰자가 입찰표에 매수 가격을 기재하고 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰 방식

 

 

2.  매각기일 지정·공고 

​다음의 사유가 없으면 법원은 직권으로 매각기일과 매각 결정 기일을 정해서 이해관계인에게 통지 후 법원 게시판, 관보, 공보 또는 신문, 전자통신매체를 이용해서 공고합니다.

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​입찰자의 입찰 참여

1. 입찰 참여

법원에서 지정한 매각 방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여합니다.

 

 

2. 입찰 진행

기일입찰에 참여할 경우 정해진 기일에 법원 출석하여 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출합니다. 기간입찰에 참여할 경우 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청 보증과 같은 봉투에 넣어 봉합한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 기재 후 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 발송하면 됩니다.

 

 

3. 입찰 종결

집행관은 입찰이 마감되면 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표 개봉합니다. 개찰 결과 최고가로 매수 신고를 한 사람이 있으면 집행관은 최고가 매수 신고인의 이름과 가격을 부릅니다. 적법한 차순위 매수신고가 있을 경우 차순위 매수 신고인을 정하고 이름과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결 고지합니다. 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임이 없으므로 즉시 매수신청 보증을 돌려줄 것을 신청하여 매수신청 보증을 반환받을 수 있습니다.

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법원의 매각 허가 결정

법원은 매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 매각 결정 기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각 불허가 사유 여부를 조사하고 매각 허가 결정 또는 매각불허가 결정을 합니다. 법원의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 결정에 대해 즉시 항고할 수 있으며, 매각 허가에 정당한 사유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각 허가를 주장하는 매수 신고인 역시 즉시 항고할 수 있습니다.

 

 

 

 

매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

1. 매각대금 지급

매각 허가 결정이 확정되면 매수인은 법원이 정한 매각대금 지급기한 내에 매각대금을 지급 완료해야 합니다. 매수인이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수 신고인에 대한 매각 허가 결정 또는 재매각 결정을 하게 됩니다. 결정이 이뤄지면 매수인은 입찰 참여 절차에서 제공한 매수신청 보증을 반환받을 수 없습니다. 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금과 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되며 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다.

 

 

2. 권리 취득

매각대금을 모두 완제한 때에 매수인은 매각 목적인 권리를 취득합니다. 매각 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권 이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시 결정 등기를 말소하는 등기가 이루어집니다. 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자, 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 인도명령 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다. 주택임대차 보호법에 의한 대항력을 갖춘 경우 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정된 때에는 할 수 없습니다.

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채권자에 대한 배당 실시

매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다. 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고, 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당 순위, 배당 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다. 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 심문해서 배당표를 확정하고 배당표에 따라 배당을 실시합니다.

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