초보자가 반드시 알아야 할 부동산 경매 10계명

'쉬운 경매라고 해서 정말 쉬운 걸까?' 의문을 가지지 않을 수 없습니다. 분명 법원 경매는 중개업소를 통한 매수 거래보다는 Risk가 있을 수밖에 없습니다. 그 Risk를 최소 할 수 있는 방법은 누가 뭐라고 해도 신중을 기하는 방법뿐입니다. 일반적으로 권리분석과 현장조사를 철저히 하여 안정성 여부와 추가 비용이 얼마인지 파악한 뒤 입찰에 참여 여부를 결정하여야 성공하는 법원 경매가 될 있습니다. 초보자가 반드시 알아야 할 부동산 경매 10 계명에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

초보자가 반드시 알아야 할 부동산 경매 10 계명

 

첫째, '발테그' 발품 팔고 또 팔아라.

부동산 경매의 대상물은 토지, 상가, 아파트, 공장 등 부동산에 목적을 둡니다. 개별성과 입지성의 특성을 가진 부동산은 목적 대상물에 투자하기에 앞서 입찰자는 발품 파는 현장답사 즉, 임장활동은 반드시 실천해야 할 경매 10 계명 중 가장 중요한 기본원칙입니다. 특히 상가, 공장, 토지 등은 임장활동을 하지 않고 물건의 상태와 진면목을 알기에는 어려움이 있습니다. 임장활동을 소홀히 하고 낙찰 후 후회하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 임장활동을 할 시간이 부족하다면 처음부터 부동산 경매는 꿈도 꾸지 말라고 할 정도로 가장 기본이면서 가장 중요한 부분입니다. 그래서 부동산 경매는 '발테크'라는 말이 이유 없이 나온 것은 아닐 것입니다.

 

 

 

둘째, 권리분석을 철저하게 하라.

부동산 경매의 절반은 권리분석이라고 해도 과언이 아닙니다. 초보자 경매사고의 상당수가 어설픈 권리분석 오류에 기인한다는 사실을 잊지 말아야 합니다. 권리분석 '말소기준 등기 찾아내기'와 '대항력 분석'은 양대 축입니다. 이 두 가지만 제대로 파악될 수 있다면 권리분석의 80%는 끝났다고 해도 무방합니다. 목적 대상물건의 부동산 등기부등본을 살펴보면 보통 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시 결정 등기 등 시간 순으로 설정되어 있습니다. 이와 같은 경우 시간강 가장 빠른 근저당권 등기가 말소기준 등기가 됩니다. 따라서 부동산 경매가 진행되면 근저당권 등기를 기준으로 이후의 모든 등기는 낙찰 시 소멸되게 됩니다. 입찰자의 입장에서 볼 때 이 부분이 부동산 경매의 가장 큰 매력이라고 볼 수 있습니다. 

 

다만, 예고등기는 '소유권에 관한 분쟁으로 소송 중에 있음'을 법원이 경고하는 성격을 내포하고 있으므로 예외로 합니다.

 

 

 

셋째, 법원 감정가를 맹신하지 마라.

통상 아파트를 제외하고 법원 감정가는 대부분 시세보다 높게 책정됩니다. 감정평가업체나 감정평가 시기에 따라 많은 차이를 보이기 때문에 각별히 주의해야 합니다. 현재는 개발호재로 인해 시세가 매우 높게 형성되어있으나 감정 당시에는 개발호재가 드러나지 않아 저평가된 토지들을 심심찮게 볼 수 있습니다. 저평가되었던 사례 중 새만금 개발의 직·간접적 수혜를 받을 것으로 예상되었던 군산, 김제, 부안지역의 경우 연초 경매 당시 법원 감정가는 시세보다 훨씬 저평가되어있었습니다. 이처럼 법원 감정가는 참고자료로 활용될 뿐 입찰 전에 반드시 현지 중개업소 3곳 이상을 방문하여 시세 파악을 통해 적정 입찰 가격이 산출될 수 있도록 신중을 기해야 합니다. 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 왔고 그 기회를 누가 적정 가격에 잡느냐는 경쟁이라는 것을 염두하셔야 합니다.

 

 

 

 

넷째, 정부 정책 변화와 시장 흐름에 촉각을 세워라.

부동산 경매시장도 결국 부동산 시장의 한 부분입니다. 따라서 정부 정책의 변화와 시장의 흐름을 민감하게 예의 주시할 필요가 있습니다. 평소 부동산 관련 신문기사를 꼼꼼하게 스크랩하면서 정보를 수집하고 수집한 자료를 토대로 정부 정책의 변화를 정리해 볼 수 있어야 하며 나름 시장의 흐름도 읽을 수 있어야 합니다. 정부 정책에 따른 금융 규제 등 또한 흐름을 파악하는데 도움이 됩니다.

 

 

 

 

다섯째, 명도 없는 경매는 기대하지 마라.

부동산 경매 절차 중 가장 부담스러운 부분은 바로 명도입니다. 특히 초보자 입장이라면 더욱 부담스러운 부분으로 적용될 수 있는 부분입니다. 저 또한 이러한 부분 때문에 시작조차 하지 못하고 시간을 보냈을 정도이니 말입니다. 하지만 토지 경매를 제외한 대부분의 부동산 경매에서 명도는 피할 수 없는 부분임을 인지하셔야 합니다. 영세민 세입자가 많은 소재의 다가구 및 단독주택이나 권리금을 주고 임차하여 영업 중인 상가를 낙찰받았을 경우 세입자나 임차인들의 격렬한 저항으로 제때 명도를 하지 못하는 사례가 많습니다. 명도 지연으로 인한 금융비용, 강제집행에 따른 제반 비용 및 정신적 스트레스 등을 생각할 때 이사비용을 지급한다던지 임차기간 연장과 같은 상황에 따른 적절한 당근책이 효과적일 수 있습니다. 명도의 왕도는 없습니다. 적절한 협상을 유도할 수 있는 방법을 모색하는 편이 보다 효과적일 수 있습니다.

 

 

 

여섯째, 여유로운 마음가짐과 넉넉한 시간을 가져라.     

임차인을 포함하여 매각 허가 등에 대해 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁할 수 있습니다. 또한 소유자 및 채무자의 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 전액 몰수하여 아울러 임차인과 같은 소유자 및 채무자 외의 사람이 제기한 항고가 기각되면 항고를 한 날부터 항고 기각 결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대해 대법원 규칙이 정하는 이율에 의한 금액만큼을 배당 재단에 편입시켜 나중에 배당하는 것으로 규정하고 있어 사실상 항고제도가 시간 끌기 용으로 악용되는 사례는 많이 사라졌다고 하나 입주시기(사용 시기)를 급박하게 잡아둘 경우 명도의 지연 등으로 원치 않는 낭패를 볼 수도 있기 때문에 넉넉한 시간과 여유로운 마음가짐을 가져야 최후의 승자가 될 것입니다.

 

 

 

 

일곱째, 입찰 전에 구체적인 자금계획을 세워라.

입찰 전 구체적인 자금계획을 세워야 합니다. 본인이 가진 현금과 부족금은 어떻게 마련할 수 있는지 대출은 얼마까지 받을 수 있는지 등을 예상해야 합니다. 구체적인 자금계획을 세우지 않고 덜컥 낙찰받았다가 미처 잔금을 준비하지 못해 보증금만 날린 채 낙찰을 포기해야 하는 사례를 종종 볼 수 있습니다. 부족한 자금은 경락잔금대출을 충당할 수 있지만 DTI(총부채상환비율) 대출규제에 묶여 대출이 불가하거나 부족금보다 턱없이 부족할 경우 경락자금 기일 내 납부하지 못해 입찰보증금을 허공에 날릴 수 있으니 자금계획은 구체적일수록 좋습니다.

 

 

 

여덟째, 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라.

부동산 경매 입찰장은 사람들로 넘쳐나 발 디딜 틈이 없을 정도입니다. 처음 입찰장에 가보시면 예상외로 많은 사람들이 몰린다는 것에 놀라곤 합니다. 입찰 참여자뿐 아니라 부동산 경매를 배우고자 하는 교육생들까지 입찰장에 들어와 있는 경우가 많기 때문입니다. 문제는 이렇게 사람들이 많다 보니 많은 말이 나오고 카더라도 흘리게 됩니다. 이렇게 달아오른 분위기에 휩쓸려 낙찰에 대한 조급한 마음에 당초 생각해두었던 입찰 가격보다 훨씬 높은 가격에 입찰하고 덜컥 낙찰 받음으로써 낭패를 볼 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 소신에 따른 투자습관을 들이는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

아홉째, 입찰 전 준비물 빠짐없이 챙겨라.

부동산 경매 초보자의 경우 입찰서류의 기재오류, 입찰보증금 부족, 신분증 및 도장의 미지참, 대리인 입찰 시 본인 인감증명서 미첨부 등과 같은 사소한 실수로 낙찰자격을 상실하는 경우도 적지 않습니다. 입찰 전 입찰에 필요한 서류에 대해 문의하도록 하며 입찰 전 반드시 2회 이상의 확인을 필요로 합니다.

 

 

 

 

열째, 특수물건은 가급적 손절하라.

특수물건 및 요주의 물건은 가급적 손대지 말고 손절합니다. 경매 시장의 대중화는 경매 수익률 저하를 초래했고 자칭, 타칭 수많은 경매 전문가들을 배출하였습니다. 오히려 전문가가 아닌 사람을 찾기가 어려울 정도입니다. 경매 수익률을 극대화하기 위해 극소수 전문가들만 취급했던 요주의 물건과 특수물건을 점차 확대되고 있는 게 사실입니다. 수익률이 저조해지면서 생긴 역발상 경매를 희망하면서 말입니다. 그러나 초보자라면 더더욱 요주의 대상인 물건이나 유치권, 법정지상권 등의 특수물건은 기피대상이므로 가급적 손대지 말아야 합니다. 이러한 물건들은 소위 '경매꾼'으로 불리는 전문가들도 비일비재하게 손해 보는 일이 있습니다.

 

 

위와 같이 초보자가 반드시 알아야 할 부동산 경매 10 계명에 대해 알아봤습니다. 경매는 임장활동을 통해 현장 답사는 기본으로 진행되어야 하며, 권리분석은 철저하게 분석해야 합니다. 그리고 특수물건의 경매는 가급적 피하고 입찰장의 분위기에 휩쓸리지 않을 멘털 관리는 중요합니다. 소신껏 투자하는 습관을 기르도록 합니다.