부동산 경매 절차 진행 순서

부동산 경매로 재테크를 해보기로 하셨다면 경매 진행 절차와 순서를 알아야 합니다. 이 과정은 암기해두시면 좋고 어려울 경우 체크 노트에 작성하셔도 좋습니다. 경매에 익숙해지면 자연스럽게 흐름을 파악할 수 있겠지만 그렇게 익숙해지기까지는 체크하는 습관 중요합니다.

 

 

관심이 생겼다면 집중하라.

먼저 부동산 경매에 관심이 생겼다면 부동산 정책 뉴스와 경매 뉴스를 찾아보고 집중해야 합니다. 관련 카페나 블로그 등 경매에 대한 내용을 찾아보고 성공 사례와 실패 사례를 통해 대략적 흐름을 파악해야 합니다. 우리가 각종 시험에서 합격율을 높이기 위해 오답노트를 활용하거나 성공, 실패 사례 분석을 통해 치밀하고 계획적으로 시험을 준비하는 것과 다르지 않습니다.

 

 

흐름을 읽어가면서 자신이 추구하고자 하는 투자 목적과 종잣돈 마련 방법 등 금융 지식을 축적하여야 합니다. 아파트, 주택, 상가, 토지 등 다양한 사례를 간접적으로 체득하는 일련의 과정이 필요합니다. 그 과정에서 분명 자신만의 원칙을 세울 수 있게 될 것입니다.

 

 

 

경매 물건을 검색한다.

대법원경매정보사이트 또는 유료정보 사이트를 검색합니다. 그리고 자신이 위치한 근처 집, 회사, 관심지역으로 물건을 탐색합니다. 처음엔 자신이 잘 아는 거주 지역을 먼저 시도해보는 것도 좋습니다. 관심 물건 5개 정도를 골라서 현장 답사를 갑니다. 현장 답사를 임장 활동이라고 합니다. 중개업소를 통해 시세 임대 수요 및 임대료 수준을 문의합니다. 해당 지역에 대한 나쁜 점과 좋은 점 등도 문의합니다.

 

교통, 교육, 편의시설, 주위 시설물 등 체크합니다. 현장 답사를 통해 층과, 방향, 주차장, 보존 상태, 단지 크기, 체납관리비, 점유자 상황, 질문하러 온 사람 등을 확인합니다. 꼭대기 층일 경우 옥상까지 확인하셔야 합니다.

 

 

권리분석

현장 답사를 통해 5개 모두 맘에 들수도 있고, 그와 반대로 맘에 들지 않을 수 있습니다. 그중 맘에 드는 것이 있다면 권리분석을 해봐야 합니다. 등기사항 전부증명서, 매각물건명세서 등을 통해 권리분석을 해봐야 합니다. 낙찰사례를 통한 입찰가 산정을 합니다. 동일번지 낙찰사례가 가장 좋습니다. 만일 없다면 동일지역에 대한 낙찰사례를 참고하는 방법이 있습니다.

 

 

 

입찰장

입찰장 가기전 신분증, 도장, 입찰보증금(최저가의 10%, 쓰는 가격의 10%가 아님 주의)을 준비합니다. 입찰 방법은 입찰표 작성, 입찰보증금 봉투 작성 및 보증금 넣고 입찰 대봉투 작성합니다. 신분증과 입찰 대봉투 가지고 집행관에게 입찰자용 수취증 받고 입찰 대봉투 함에 넣으면 입찰 완료입니다.

 

개찰을 통해 낙찰은 1등 한 것으로 입찰 성공, 패찰은 2등 이하로 밀린 것으로 바로 보증금 돌려받고 집으로 돌아오시면 됩니다. 낙찰이 되면 조서 작성하고 보증금 영수증 받고 집으로 돌아옵니다. 낙찰되면 짜장면을 먹고 패찰 되면 고기가 들어간 음식을 먹는다고 하는 이야기도 있답니다.

 

 

명도

매각 허가 확정되고 이후에 잔금 납부하면 소유권 취득합니다. 기존 점유자와 명도 협상하면 명도 완료가 됩니다. 임의적인 명도 : 95%(이사비+이사 기간 협의), 강제적인 명도 : 5%(인도명령 결정에 의해 집행관 진행) 명도가 완료되면 이후에는 임대 또는 매도가 가능합니다.

 

 

 

 

 

경매 절차는 크게 위의 순서대로 진행됩니다. 앞으로 위의 내용들에 살을 붙이고 사례와 개인적은 의견을 첨부할 수 있도록 공부 열심히 하겠습니다. 경매로 어렵지 않게 수익을 창출하여 돈 버는 경매가 될 수 있는 그날까지 공부합시다.