상가임대차보호법 최우선변제권, 대항력, 우선변제권, 강제경매신청

상가임대차보호법 적용범위와 환산보증금에 대해 포스팅 후 상가임대차보호법을 경매 진행 시 상가 임차인 분석방법과 적용할 수 있도록 특징과 주의점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

먼저 상가임대차보호법을 적용받기 위한 보증금 한도에 대해 다시 한번 더 짚어보도록 하겠습니다. 모든 상가 임차인을 보호하지 않고 일정 보증금(환산보증금) 내에 들어와야 모든 법을 적용받을 수 있습니다. 환산보증금을 구하는 공식은 "환산보증금=보증금+(월세 × 100)"으로 계산하면 됩니다. 이후 적용 시점 및 해당 지역별 환산보증금 최대 금액 이내에 들어올 경우 상가임대차보호법을 적용받고, 그 이상일 경우 법을 적용받지 못하고 일부분만 적용을 받게 됩니다.

 

 

2015년 5월 13일 이후부터 상가임대차보호법에서 환산보증금을 초과하는 임차인에 대해 일정 부분 권리를 보호해 주고 있습니다. 표준계약서를 작성한다면 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 회수 적용할 수 있는 권리를 보호해 줍니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 소액임차인의 최우선변제권

소액임차인을 보호하기 위해 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 일정 금액에 대해 최우선으로 변제받을 수 있도록 법으로 보호하고 있습니다. 이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 합니다. 최우선변제권에 해당하려면 보증금이 또 해당 금액내에 들어와야 가능합니다. 그 금액 안에 들어올 경우 보증금 중 최대 2천 2백만원을 선순위보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

예를 들어, 2019년 5월 2일 서울특별시에 사업자등록 신청하고 보증금 1천만 원, 월세 55만 원을 지불하고 있다면 환산보증금은 1천만 원 + (55만 원 × 100) 6천5백만 원입니다. 9억 원 이하로 상가임대차보호법 적용을 받으면서 임차보증금 범위 6천5백만 원에 포함되므로 소액임차인에 해당하며, 최우선변제액만큼을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

 

최우선변제권 요건

- 배당요구종기일까지 대항력 유지(확정일자는 상관 X)

- 환산보증금이 소액 보증금 적용범위 이내

- 사업자등록(경매 기입등기 전)

- 배당요구(배당 종기일 이내)

 

 

상가 건물에 대한 경매개시 결정 등기 전 대항요건을 갖춘 상가 건물 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 수 있으며 경매신청 등기 전에 대항요건만 갖추면 되고 확정일자는 요건이 아닙니다. 변제받기 위한 조건은 경매신청 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록 신청입니다. 그리고 잊지 말고 배당요구 종기일까지 배당요구를 하셔야 합니다. 보증금 중 일정액을 보호해주는 것이 최우선변제금인데, 이때 매각 건물가액의 1/2범위내에서 배당됩니다. 

 

 

소액임차인인 경우 후순위임에도 일정한 금액만큼 변제해주지만, 경매에 넘어가 문제가 발생했을 경우 최우선변제금 외 차액은 손해를 보는 것입니다. 상가임대차 계약 시 우선적으로 해당 부동산의 건물 가치를 확인해보고 선순위 권리자가 있는지 그 채권액은 얼마인지 정확하게 검토해야 합니다. 안전성 검토 후에는 반드시 건물의 인도, 사업자등록과 확정일자까지 받아 놓는다면 후순위권리자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있습니다. 혹시 환산보증금이 넘어가는 계약의 경우는 전세권 설정들의 방법을 모색해보는 추천드립니다.

 

 

 

 

 

상가임대차 보호법 대항력

대항력이란? 임차를 하고 있는 상가가 매매나 경매 등의 사유로 임대인이 변경될지라도 임차인이 계약이 종료될 때까지 계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리입니다. 임대차 계약이 종료될 때까지 상가를 이용하여 영업을 지속할 수 있는 권리이자 임대인에 대해서는 물론이고 제3자에게 주장할 수 있는 권리입니다.

 

 

등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 [부가가치세 법, 소득세법, 법인세법]에 따른 사업자등록을 신청하여 대항요건을 갖춘 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 대항력의 효력이 발생합니다. 또한, 상가 임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계 한자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다. 임차인에게 보증금 받을 권리와 임대차 기간을 보장받을 권리를 주게 됩니다.

 

 

대항력 요건

- 2015.05.13. 이전 환산보증금이 상가임대차보호법 적용범위 이내

- 임대차 계약 체결

- 건물의 인도(건물 사용이 가능하도록 임대인에서 임차인으로 지배권 이동)

- 사업자등록 신청(신청일 익일 대항력 발생)

- 배당요구 종기일까지 사업자등록 및 점유 유지(상가를 점유하지 않으면 대항력을 잃음)

 

 

상가임대차 대항력 판례 예시

 

1. (대판 2005다 64002) 상가 건물을 임차하고 사업자등록을 마친 갑이 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 갑의 사업자등록은 부가가치세 법 및 상가임대차보호법이 상가임대차 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

 

2. 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 그대로 존속한다고 할 수 없다.

 

3. (대판 2007다 25599) 가등기를 경료한 자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 경우에 가등기의 순위 보전의 효력에 의하여 중간 처분이 실효되는 효과를 가져오므로 가등기가 경료된 후 비로소 상가임대차법 소정의 대항력을 취득한 상가건물의 임차인으로서는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다.

 

4. (대판 2008다 44238) 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분을 임차한 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제삼자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다.

 

 

 

 

 

상가임대차 보호법 우선변제권

상가임대차보호법상 배당순위에 따라 달라질 수 있지만, 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 상가임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물(임대인서유 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

임차권은 경매가 진행되는 경우에는 그 임차건물의 경락에 따라 소멸하게 됩니다. 단, 우선변제권이 있더라도 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니합니다. 그리고 채권액이 과도할 경우 임차인은 보증금 전액에 대해 변제받지 못할 수 있습니다.

 

 

우선변제권 요건

- 2015.05.13. 이전 환산보증금이 상가임대차보호법 적용범위 이내

- 사업자등록(경매 기입등기 전)

- 확정일자(관할 세무서장)

- 배당요구(배당요구 종기일 이내)

- 배당요구 종기일까지 대항력 유지(사업자등록 및 점유)

 

 

 

 

상가임대차 보호법 강제경매신청

임차인이 임차건물에 대하여 보증금 반환청구소송 확정판결 또는 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행 개시 요건에 관한 민사집행법 제41조 규정에도 불구하고 반대 의무 이행이나 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 않습니다. 임차인은 임차건물의 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 

 

 

 

 

상가임대차보호법에 따른 최우선변제권, 대항력, 우선변제권, 강제경매신청에 대해 알아보았습니다. 임차인은 해당 법 내용을 잘 숙지하시어 손해액을 최소로 할 수 있는 전략적 계약이 되어야 할 것이며, 경매 낙찰자는 해당 상가임대차보호법에 대해 정확하게 파악하시어 낙찰 후 낙찰금액에 추가로 더 인수해야 할 금액 여부에 대해 권리분석 시 필요한 부분입니다. 해당 금액까지 고려하여 수익률을 예상해보셔야 하는 부분이므로 주의하도록 합니다.