상가 경매 적용 전 꼭 알아야 할 상가임대차보호법

부동산은 크게 수익형과 차익형으로 나뉩니다. 아파트는 차익형, 상가는 대표적인 수익형 부동산으로 구분합니다. 아파트는 주택임대차보호법의 영향을 받으며, 상가는 상가임대차보호법에 영향을 받게 됩니다. 상가 경매에 관심을 가지고 있다면 경매 전 꼭 알아야 할 내용에 대해 알아보겠습니다.

 

 

경매의 정석

- 목표 설정 : 실거주 vs 투자, 노후 vs 자녀, 단기 vs 장기, 차익 vs 수익, 차익률 vs 수익률

- 물건 선정 : 지역, 용도, 자금, 특수물건, 경매, 공매

- 입찰 분석 : 권리분석, 물건분석, 현장분석, 입찰가분석, 입찰

- 사후 관리 : 명도, 임대, 관리, 세금, 매도

 

1. 자신의 목표에 맞는 후보 물건 선정합니다.

   실거주/투자, 노후/자녀, 단기/장기, 차익/수익, 차익률/수익률 고려하여 지역, 용도, 자금에 맞는 물건을 선정합니다.

 

2. 권리분석을 통해 위험요소를 모두 체크하여 이기는 게임이 될 수 있도록 합니다.

   - 말소기준 권리 : 경매 부동산 위에 성립된 권리(등기 안 된 권리까지 포함)중 인수 또는 말소되는 권리 여부를 결정하기 위한 기준이 되는 권리이며, 말소기준 권리 이전의 권리는 낙찰자가 인수하고 이후 권리는 인수하지 않음.(예외 부분 확인)

   - 말소기준 권리가 될 수 있는 권리 : 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매 기입등기, 담보가등기, 전세권(특정 조건)

   - 그 외 권리 : 선순위라도 말소기준 권리 안됨.

   - 가처분, 가등기(소유권 이전)는 권리를 보전하고자 등기된 권리이며 말소기준 권리가 될 수 없음.

 

3. 물건의 장·단점을 파악할 수 있도록 물건분석을 통해 미래가치를 예상해보도록 합니다.

    - 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 임야대장, 토지이용계획확인서, 개별공시지가, 실거래가, 시세(호가)

 

4. 미래가치가 있을 것으로 예상되었다면 현장분석을 통해 서류로 확인할 수 없던 부분까지 확인 판단합니다.

    - 상권/입지/접근성/가시성

    - 배후수요/유효수요/임대수요

    - 동선

    - 영업현황 업종/공실/경쟁점 분포

    - 영업인허가 및 행정처분

    - 시세/거래동향(수익률)

    - 체납관리비

    - 권리금

    - 내부시설/공용시설(화장실, 엘리베이터 등)

    - 건축물 용도변경

    - 주차장, 옥상

 

5. 수익률(수익형)과 차익률(차익형) 입찰가 분석을 통해 미래 수익과 경쟁자 입찰가를 예상할 수 있어야 합니다.

   (자기 자본) 수익률 = 월세 × 12 / (매수가격 - 보증금) × 100

   (자기자본) 차익률 = (매도가격 - 매수가격) / (매수가격 - 보증금) × 100

 

6. 침착하게 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 주의하며 준비한 입찰금액을 잘 적어 입찰 참여합니다.

 

7. 법적 절차는 밟되, 처한 상황에 공감하고 유연한 협상을 통해 빠른 명도가 진행될 수 있도록 다방면으로 고려합니다.

    - 대금납부

    - 인도명령신청(매각대금 완납증명, 매각허가결정 등본)

    - 조정(점유자 심문 필요)

    - 인도명령 결정

    - 송달증명

    - 인도명령 집행접수

    - 강제집행 접수

    - 강제집행 위임서 제출

    - 집행비용 예납

    - 집행관 사전협의

    - 강제집행 실행, 종료

    

 

 

 

 

상가임대차보호법 경매 적용 Tip

등록사항현황서에 기재된 금액이 상가임대차보호 금액을 초과하는 경우 실제 금액이 그 기준에 충족되더라도 대항력 인정되지 않습니다.

사업자등록상의 주소와 공부상의 주소가 불일치하는 경우 대항력이 인정되지 않습니다.

폐업하였으나 사업자등록을 말소하지 않은 경우 대항력이 인정되지 않습니다.

폐업신고를 했다가 다시 동일한 상호가 등록번호로 사업자등록을 마쳤다고 하더라도 최초의 사업자등록일이 아닌 두 번째 신청일 익일부터 대항력을 취득합니다. (대항력 및 우선변제권은 취득요건일 뿐 존속 요건으로 배당요구 종기일까지 존속하고 있어야 하기 때문입니다.)

임차인이 건물의 일부를 임차하고 대항력을 인정받기 위해서는 그 일부에 대한 도면상의 표시를 통해 임차목적물을 특정해야 합니다.

 

 

권리분석

1. 말소기준권리 찾기

   : 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시 결정 등기, 담보가등기

 

2. 전입일자/사업자등록(대항력 발생 시점) 다음날 0시

   : 말소기준권리보다 빠르면 선순위로 일단 인수로 판단, 늦으면 후순위로 소멸

 

3. 확정일자(우선변제권 기준일)

   : 대항력 발생 시점, 확정일자 둘 중 늦은 날 낮

     해당 등기부에 우선변제권 발생일 삽입, 배당순위 및 배당금 계산

     확정일자 있더라도 배당요구 종기일 내에 배당요구를 하지 않으면 배당 안됨

 

4. 보증금/환산보증금(최우선변제권 유무)

   : 소액 임차인인 경우 설정일과 지역 조건에 따라 맨 처음으로 변제받을 수 있습니다.

     최우선변제권 소액보증금은 최초 담보물권 설정일과 지역으로 확인하며 매각대금의 1/2으로 제한합니다.

 

 

사업자 등록하고 점유 인도받으면서 상가임대차보호법 상에서 대항력을 가지지만 경매로 넘어가는 순간 더 빠른 근저당권(말소기준 권리)이 있다면 권리금과 보증금을 손해 볼 가능성이 높습니다. 무조건 다 손해를 보는 것은 아니며, 우선변제권과 최우선변제권 제도로 조건에 맞으면 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

 

상가 경매 시 권리금은 경매 낙찰자에게 받을 수 없습니다. 그러나 보증금은 대항력을 갖춘 임차인이라면 받을 수 있습니다.