부동산 경매 무피투자?

부동산 경매를 진행해보려고 해도 금전적인 문제로 시도조차 못해보고 주저앉는 경우가 많습니다. 주식 같은 경우는 1만 원만 있어도 소액투자가 가능한 반면에 경매는 그 단위가 좀 큰 관계로 1만 원의 행복은 어렵습니다. 본인이 어떤 지역의 어떤 물건에 입찰하느냐가 중요 관건이며, 변수이겠지만 그럼에도 불구하고 얼마가 있어야 경매를 할 수 있을지 궁금하시죠? 최근 무피 투자가 유행하고 있어서 부동산 경매 무피 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매 무피투자

 

 

무피 투자란?

무피 투자는 자기돈 한 푼 안 들이고 대출이나 임대료를 가지고 수익을 내는 투자방법을 말합니다. 또는 자신의 투자금+은행의 대출금+임차인의 보증금을 적절히 조합하여 자신의 투자금을 회수하는 경매 전략이기도 합니다. 속칭 초저금리시기에 적은 투자금으로 부동산 투자를 하는 전략으로 '투자자는 피를 보지 않는다'고해서 무피 투자라고도 합니다.

 

 

무피 투자의 조건은 레버리지를 최대화, 초저금리, 월세 수요(역세원, 대학가)로 볼 수 있으며, 리스크 요인으로는 금리인상, 월세 수요 감소, 노후주택의 감가상각, 지방에 적용하기 어려움이 있습니다. 그중 금리인상은 최대 위험 요인으로 들 수 있으므로 미리 예측이 가능해야 합니다.

 

 

예를 들어 감정가 1억 원, 최저가 8천만 원하는 빌라를 9천만원에 낙찰받았다고 가정합시다. 낙찰받을때 최저가 대비 10%의 보증금 즉 800만원 이후에 은행 대출을 감정가의 80% 8천만원 대출받고, 연 3% 이율을 적용받아 충당(레버리지 극대화, 저금리시기), 이후에 취득세 100여만 원, 자기 자본금 1천만 원(보증금 800만 원+취득세 100만 원+나머지 잔액)을 투자하여 잔금 9천만 원을 납부합니다. 이후 월세를 보증금 1천만 원에 월세 40만 원으로 임차인을 받으면(보증금 활용) 자기 자본금 1천만 원을 회수하고(자기 자본회수) 은행이자 8천만 원*3%=240만 원(1년이자)은 월세 40*12=480만 원으로 충당하면 연 240만 원(월 20만 원)의 수익창출(자기 자본투자=0, 수익창출) 할 수 있습니다.

 

 

이렇듯 본인 돈 한 푼 없이 투자하고 월 20만 원씩의 이득이 생기는 것입니다. 이후 재산세 등 감안해야 하지만 그 금액은 미미하기 때문에 너무 연연하지 않으셔도 됩니다. 그래도 최소 1천만 원으로 회전이 가능합니다. 입찰 보증금을 넣었다가 대출 및 임대료로 충당하면 이후에 0이 되기는 하지만 초기 1천만 원은 필요합니다. 뭐 더 싼 빌라나 아파트도 많기 때문에 꼭 1천만 원이 아니어도 되지만 그래도 최소 1천만 원 정도는 여유를 가지고 진행하시는 것이 좋을 것으로 사료됩니다. 종잣돈 너무 크게 고민하지 않아도 된다는 이야기입니다. 그렇다고 대출을 너무 많이 받는 것 또한 권장하지 않습니다.

대출의 비중은 자기 자본의 30~40% 정도만 권장합니다.